Особенности аренды коммерческих помещений во время режима повышенной готовности

Итак:

 у нас «режим повышенной готовности – не режим ЧС» и «режим нерабочих дней – не выходных дней», т.е. государство за все платить не готово.

А договор аренды нежилого помещения есть, и обязательства по нему никто не отменял.

Обычная точка зрения Арендатора:  вообще ничего не платить и желательно до января 2021, ну в крайнем случае сейчас ничего, а с сентября по декабрь скидку 50%….

Обычная точка зрения Арендодателя: это не наши проблемы пусть арендатор платит, у меня (тоже кредиты, ипотека, налоги, коммуналка т.д и т.п), кроме того …и так часть площадей будет пустовать, так как многие разорятся…..

Перспективы Арендатора в текущей ситуации

Стоит выделить три временных периода:

1) ДО режима повышенной готовности;

2) ВО ВРЕМЯ режима повышенной готовности;

3) ПОСЛЕ режима повышенной готовности.

1. Период ДО, можно сразу сказать для всех Арендаторов одно – юридических рычагов для изменения условий договора не видно….можно просто попытаться договориться.
2. Период ВО ВРЕМЯ:

2.1  Если Арендодатель в этот период не пускал Арендатора в арендуемое им помещение (расположенное например в торгово-развлекательном центре), ссылаясь на запрет государственных органов  (Ст 417 ГК РФ «Если в результате издания акта органа государственной власти или органа местного самоуправления исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части…..») то на основании ст. 328 ГК РФ, Арендатор вправе не оплачивать арендную плату за этот период, причем коммунальные услуги он вправе не оплачивать тоже (нет помещения, нет денег).

2.2  Если арендованное помещение было предоставлено Арендатору (т.е. помех в использовании со стороны Арендодателя не было), но

2.2.1 Арендатор по характеру деятельности относится к особо пострадавшим отраслям (ПП РФ №434 от 03.04.20 с изменениями и дополнениями) и соответственно он не имел возможности осуществлять свою деятельность, то он понятно хочет:

2.2.1.1 Не платить арендную плату за время вынужденного простоя  - по человечески понятно, НО изменение условий договора аренды (а не оплата арендной платы именно такое изменение) возможно при:

• согласии сторон договора (т.е. переговоры с Арендодателем, и при достижении согласия, подписание дополнительного соглашения);
• наличии решения суда, изменяющего договор. (основанием требования об изменении условий договора, может являться ст.451 ГК РФ, однако существующая судебная практика оставляет мало надежд на судебное ИЗМЕНЕНИЕ договора (попытки ссылаться на ст.614 и 620 ГК РФ оцениваются практиками как мало перспективные).

2.2.1.2 Отсрочить оплату арендной платы – он должен обратиться (!!!!! НЕ АВТОМАТИЧЕСКИ, А ТОЛЬКО ПРИ ОБРАЩЕНИИ) к Арендодателю с предложением заключить соглашение об отсрочке оплаты в соответствии с ч. 1 ст. 19 ФЗ-98 и Постановлением правительства №439 от 03.04.20. Арендодатель обязан заключить такое соглашение. При уклонении от заключения соглашения об отсрочке можно идти в суд с иском о понуждении к заключению соглашения (шансы что выиграете очень велики). На каких условиях? Согласно ПП №439 от 03.04.20:

• отсрочка предоставляется в размере 100% арендной платы ВО ВРЕМЯ действия режима повышенной готовности и в размере 50% арендной платы ПОСЛЕ окончания и до 1 октября 2020 г.
• погашение суммы, на которую предоставлена отсрочка, осуществляется равными платежами с 1 января 2021 г. по 1 января 2023 г. (попросту говоря, сумма задолженности делится на 24 месяца (2 года) и оплачивается помесячно вместе с текущей арендной платой в течении 2 лет);
• проценты, штрафы, пени на сумму отсроченных платежей не начисляются;
• на коммунальные платежи, рассрочка не предоставляется;
• дата заключения соглашения об отсрочке значения не имеет (это чтобы арендодатели не пытались тянуть время);
• стороны вправе скорректировать условия предоставления отсрочки.

НО…!!!!! запретить Арендодателю расторгнуть с договор аренды с таким настойчивым Арендатором никто не может.

• Расторгнуть договор аренды. При этом необходимо обратиться к тексту договора. Если условия договора существенно обременяют его расторжение (длинный период предупреждения о расторжении, штрафы), то можно обратиться в суд с иском о расторжении по ст.415 ГК РФ. При этом нужно понимать, что расторжение  договора  в судебном порядке произойдет с даты вступления в силу решения суда. А до этого момента, обязательства Арендатора об оплате арендной платы по ранее согласованной ставке останутся в силе. Исключением может быть ситуация, когда Арендатор предлагал расторгнуть договор, а Арендодатель уклонялся от его расторжения (например, не отвечал на корреспонденцию). В этом случае Арендатор вправе расторгнуть договор в судебном порядке и поставить вопрос о неоплате арендной платы за истекший период, в связи с недобросовестным поведением Арендодателя (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

2.2.2 Арендатор по характеру деятельности не относится к особо пострадавшим отраслям (ПП РФ №434 от 03.04.20 с изменениями и дополнениями  ) и соответственно он имел возможности осуществлять свою деятельность, но он все равно хочет:

• Не платить или уменьшить арендную плату за время вынужденного простоя (народу ходило мало) – все только по договоренности сторон. Судебное вмешательство маловероятно.
• отсрочить оплату арендной платы – законных оснований нет. Можно попытаться оспорить Постановление Правительства №439 от 03.04.20, сужающее круг действия ст. 19 ФЗ-98. (этот вариант из области фантастики)
• Расторгнуть договор аренды. См. договор аренды. Расторгнуть договор на основании ст.451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств)  маловероятно.

3. Период ПОСЛЕ:

3.1  Все арендаторы имеют возможность:

3.1.1       изменить размера арендной платы – НО только по договоренности с Арендодателем.

3.1.2       расторгнуть договор аренды – в соответствии с договором, ст. 450, 450.1, 619,620 ГК РФ (НО: 1.ст. 451 ГК РФ уже не может быть использована, 2. расторжение через суд задним числом не сделать - не раньше, чем дата вступления решения в законную силу.)

3.2  Для Арендаторов, характер деятельности которых, относится к особо пострадавшим отраслям (ПП РФ №434 от 03.04.20 с изменениями и дополнениями) остается возможность настоять на заключении с Арендодателем соглашения об отсрочке платежей. (!!!!! НО, помните, что запретить Арендодателю расторгнуть с договор аренды с таким настойчивым Арендатором никто не может).

Перспективы Арендодателей

1. Можно не волноваться: заставить вас изменить размер арендной платы никто не сможет (даже через суд). Только через переговоры.
2. Можно начинать волноваться:

2.1 Арендаторы (из особо пострадавших отраслей: ПП РФ №434 от 03.04.20 с изменениями и дополнениями ) имеют право настаивает на отсрочке согласно ч. 1 ст. 19 ФЗ-98 (!!!! нужно учитывать что если Арендодатель откажет (или просто промолчит – не ответит), а Арендатор настойчивый и дойдет до суда, то суд скорее всего обяжет Арендодателя заключить с Арендатором соглашение на условиях п.2.2.1.2 – см.выше). Поэтому,  в зависимости от уверенности в будущем этого Арендатора вы можете:

• Уверены - подписать соглашение об отсрочке (возможно удастся договориться на более мягкие условия).
• Вот совсем не уверены (что его бизнес вообще доживет до 2021 года) - расторгнуть договор аренды (чтобы потом не бегать по судам пытаясь взыскать отложенные суммы арендных платежей).
• Не знаете (кто его этого арендатора знает, лучше синица в небе) – договориться о промежуточных схемах оплаты (скидки по арендной плате, частичная (месяц, два отсрочка и проч…).

!!!! Отсрочка по коммунальным платежам Арендатору не предоставляется.

2.2.Если Арендаторы (из особо пострадавших отраслей: ПП РФ №434 от 03.04.20 с изменениями и дополнениями) не заплатят или не вовремя заплатят вам арендную плату, то пени и штрафы за просрочку, вы с них скорее всего не взыщите (в этой ситуации они докажут форс-мажор - о нем позже).

3. Стоит волноваться: очевидно, что не все Арендаторы выживут. Часть договоров аренды будет расторгнута. В ближайшее время, количество вакантных площадей вырастет, а ставки аренды скорее всего снизятся. Это стоит учитывать при переговорах с Арендаторами (см. п.1).

С другой стороны, Арендаторы из не пострадавших отраслей (сетевые продукты, сетевые аптеки, сотовые операторы) очень хотят сэкономить денег под шумок и уже вовсю пишут письма (у нас пандемия, режим повышенной готовности, никто не работает, не ест, по телефону не говорит, в интернет не ходит и не лечится) и поэтому прошу снизить арендную плату на 30, 40, 50, 100 % до июня, сентября, декабря, иначе расторгнем договор. (Это любимая забава сетевых арендаторов, которой они предаются один, два раза в год, когда им нужно подправить финансовые показатели сети.)

Тут  вы можете:

• Испугаться и уступить;
• Не очень испугаться и сделать ритуальные, краткосрочные скидки по арендной плате;
• Совсем не испугаться и отказать.
• Предложить поменять фиксированную сумму аренды на процент с продаж (часто, после такого предложения, у арендатора исчезает желание пересматривать сумму арендной платы )))))).

Всем удачи в переговорах….